Lokaler i almen praksis - leje eller eje?
Det har meget stor betydning, hvilke lokaler praksis drives fra. Hvordan er lægepraksis indrettet? Er lokalerne nyistandsatte? Er der plads til personalet – både det eksisterende, og det personale du eventuelt ønsker at ansætte?
De fleste læger stiller i dag helt andre skærpede krav til lokalernes standard end tidligere. Naturligt nok, eftersom det både har betydning for det daglige arbejdsmæssige ”velvære”, men også for, hvilke patienter praksis kan tiltrække i det lange løb, og dermed for værdien af praksis.
Læs desuden om finansiering af køb eller udvidelse af praksis her.
Du kan vælge mellem at eje lokaler eller at eje lokaler:
Ejede lokaler kan f.eks. være:
- Et lægehus
- Ejerlejlighed
- Andelslejlighed
De ejede lokalers pris
Hvad er den rigtige pris for ejendommen?
Der er ikke noget entydigt svar på dette spørgsmål. Markedet bestemmer som udgangspunkt prisen. Det kan være meget vanskeligt at ramme den ”rigtige” pris for en ejendom.
Afgørende faktorer for prisfastsættelsen kan være:
- Beliggenhed
- Indretning
- Standen
- Størrelsen
- Drives praksis sammen med andre fx læger, tandlæger, fysioterapeuter, sundhedshus/lægehus
Hvis der ikke er enighed om prisen, vil det være bedst at få en ejendomsmægler til at vurdere ejendommen og prisfastsætte den. Helst en ejendomsmægler både med områdekendskab til det konkrete område og branchekendskab.
Vilkår for lejede lokaler er fastsat i en erhvervslejekontrakt. Nogle af de væsentlige bestemmelser i en lejekontrakt er bl.a. bestemmelser om:
- Vedligeholdelse af lejemålet, hvem skal gøre det? Hvor meget vedligehold kræves - og hvornår?
- Pligt til at retablere lejemålet ved fraflytning - er der ved fraflytning pligt til at tilbageføre lejemålet til den stand og indretning, det havde ved indflytning?
- Afståelsesret: Det betyder, at hidtidig lejer har en ret (afståelsesret) til at overdrage lejemålet til en ny lejer på uændrede vilkår. Du er ofte bedst stillet, hvis du er tillagt afståelsesret i lejekontrakten.
- Fremlejeret er lejers ret til at overdrage brugen af (dele af) lokalerne til andre. Er der uudnyttet plads i lejemålet, kan det være en stor fordel at have adgang til at fremleje. Kan du fremleje, opnår du flere fordele. Dels vil du få et tilskud til huslejen, og dels vil du kunne opnå faglig sparring og faglige input fra den eller de læger, du måtte fremleje til.
- Uopsigelighed - Et vilkår om, at lejer er uopsigelig betyder, at udlejer er afskåret fra at opsige lejeren, bortset fra tilfælde, hvor lejer misligholder kontrakten. Uopsigelighed kan være et væsentligt vilkår fx i lokaler, hvor lejer medfinansierer indretninger i lejemålet.
- Lejens størrelse - ofte forhøjes lejen løbende med en fast procentsats årligt. Både udlejer og lejer kan kræve lejen reguleret til markedslejen, hvis lejen er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.
- Er lejen rimelig? Det kan du afklare ved bl.a. at se på størrelsen af lejemålet, standen og eventuelt at sammenligne med andre tilsvarende lejemål i nærområdet.
- Tilladelse til erhvervsmæssig brug. Det er relevant at sikre, at alle tilladelser til drift af lægepraksis fra de lejede lokaler til hver en tid er på plads.